Як на Тернопільщині купити або продати землю

1 липня 2021 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Тепер стало можливим вільно здійснювати правочини, пов’язані із відплатним набуттям та відчуженням земельних ділянок. Яким чином можна продати чи купити земельну ділянку? Які умови вчинення правочину, предметом якого є земельна ділянка?

Хто може купувати землю?

Згідно із статтею 130 Земельного кодексу України, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: громадяни України; юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;  територіальні громади; держава.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Іноземцям, особам без громадянства та іноземним юридичним особам заборонено купувати земельні ділянки, а також набувати частки у статутному (складеному) капіталі, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Ця норма втрачає чинність за умови та з дня схвалення на всеукраїнському референдумі відповідного рішення, яким встановлюється протилежне.

Про обмеження

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Варто знати, що, з 1 липня 2021 року і до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набуття чинності раніше згаданим Законом.

Також на той самий строк забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 Земельного кодексу України земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Фахівці системи бнзоплатної правової допомоги акцентують, що розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Договір купівлі-продажу

Для оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки покупцеві та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса, маючи при собі документи, що посвідчують особу покупця та продавця, реєстраційні номери облікової картки платника податків (так звані ідентифікаційні коди), а також документи, які посвідчують право власності продавця на земельну ділянку із зазначенням у цих документах кадастрового номера земельної ділянки.

При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріусом перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, яка може здійснюватися нотаріусом одночасно із нотаріальним посвідченням угоди.

 Орендар земельної ділянки має переважне право на купівлю

Ще одним важливим нюансом є те, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Таке право має, наприклад, орендар земельної ділянки (стаття 1301 Земельного кодексу України).

Це означає, що за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом, вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Наостанок, варто згадати і про те, що 28 жовтня 2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості», яким, зокрема внесено зміни до статті 120 Земельного кодексу України в частині обов’язковості одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду), який на ній розташовано, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано вказане нерухоме майно (житловий будинок, будівля або споруда). Цю обставину слід враховувати власникам у випадку вирішення питання щодо продажу земельних ділянок, на яких розташовані різного типу будинки чи споруди.