Як купують та продають землю, яка «під мораторієм»

Остап Бендер знав 400 відносно чесних способів відбирання грошей у населення. Після чергового продовження мораторію на продаж деяких видів сільськогосподарських земель активізувалися схеми «відносно чесного придбання» землі. Кожна з таких проведених операцій несе ризики втрати грошей чи прав на землю покупцем або недоотримання справедливої ціни за землю, зауважує Кирило Левтеров, партнер юридичної фірми OMП.
 
Емфітевзис
 
Як і оренда, це – право користування, але фактично без часових обмежень і з можливістю продажу (може прирівнюватися до права довічного користування). На практиці застосування емфітевзису мало відрізняється від купівлі-продажу. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися. Наразі є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою. Ці права ще можна і продати, що робить договір емфітевзису зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю.
«Сірість» інструменту в тому, що, як правило, реальну суму в договорі не вказують (хоча через ризик втрати прав емфітевзису покупці наразі частіше почали вказувати реальні цифри і сплачувати сумарно до 19,5% податку від вартості землі).
 
Ризики. Для продавця є непевність, що буде виплачена не реальна сума, а занижена, та, яку вказали у договорі. Для покупця ризик у тому, що він не стає власником. Він оформлює своє право користування на договірних відносинах. І можливість розривання договору залишається.
Для прикладу: фіскальна служба вже розпочала «пробувати ґрунт» щодо можливості визнання договорів емфітевзису «удаваними правочинами» і, як наслідок, – визнання їх недійсними.
 
Довгострокова оренда до 50 (як правило, на 49) років
 
Це – найпоширеніший після емфітевзису спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які підпадають під дію мораторію. Право оренди за таким договором підлягає державній реєстрації.
Ризики. Недоліки довгострокової оренди полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ.
 
Зміна громадянства
 
При набутті громадянства іноземної держави власник протягом року зобов’язаний продати свою земельну ділянку с/г призначення. Це положення прямо передбачено Земельним кодексом і, водночас, мораторієм не обумовлюється.
Таким чином, якщо власник земельної ділянки (т.з. «паю») чи спадкоємець змінив громадянство, він може оформити і посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу. Така схема на сьогодні стала достатньо розповсюдженою, в тому числі,  через прийняття громадянства країни-агресора мешканцями окупованих територій.
Ризики. Ця операція фактично нічим не відрізняється від купівлі земель, на які не розповсюджується мораторій, наприклад, приватизованих земель для особистого селянського господарства. Проте проблемою є досягнення домовленостей з нотаріусом щодо посвідчення такого договору.
 
Ілюзорний договір займу
 
Йдеться про відчуження землі за участю судів. Наприклад, землевласник брав у покупця фіктивну позику на суму, рівну ціні продажу під заставу підмораторної землі, через місяць позика не поверталася, і на закладену землю набувалося стягнення. Використовувалася раніше. Нині може використовуватися лише для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.
Ризики. Суди зайняли позицію, що такі угоди, за якими є стягнення, є уявними правочинами. Цей інструмент досить ризикований з точки зору юридичної чистоти.
 
Обмін однієї земельної ділянки на іншу (міна)
 
По суті, це були обміни повнорозмірної земельної ділянки (паю) на будь-який клаптик землі. Наразі цю схему застосувати важче. Нормативними актами визначено, що операції щодо міни можливі лише між земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Втім, є практика укладення договорів міни невеликої за площею земельної ділянки на іншу земельну ділянку звичайного для відповідного регіону розміру. У такому випадку міна відбувається з доплатою власнику більшої земельної ділянки. Є випадки, коли масив в 4 га змінюється на кілька соток, звичайно з доплатою. В цьому випадку «доплата» і є тою ціною, яку одержує продавець «на руки».
Ризики. Є судова практика, коли оскаржували міну земельними ділянками, одна з яких не була виділеною в рахунок земельної частки (паю). До того ж є відносно висока вартість супроводу такої операції: накладні витрати можуть сягати 50% від вартості землі.
 
Договори «заднім числом»
 
Схема побудована на укладанні цивільно-правових договорів міни, попередніх договорів з власниками земельних паїв, «прив’язаних» у контексті укладення основного договору до моменту закінчення мораторію, датованих з 1 по 12 січня 2007 року (в період дії так званого «мораторного вікна»).
Ризики. Дуже велика ймовірність, що договір буде визнаний недійсним, бо потребує державної реєстрації. Відповідно до п.15 перехідних положень Земельного кодексу, всі правочини, спрямовані «на майбутнє», є недійсними з моменту їх укладення та посвідчення.