10 тисяч гектарів в одні руки. Чи виправдано це в умовах війни?

Від 1 січня 2024 року земельні ділянки можуть придбати не лише фізичні особи, а й юридичні, при цьому обсяг власності може становити не 100 га, а аж 10 тисяч га. Чи цілком виправдано відкривати їм доступ до ринку сільськогосподарської землі в умовах війни? Які існують потенційні ризики? Чи зміниться вартість та чи зросте попит і пропозиція? Думки представників ринку та влади розділилися.

Суспільно-політична дискусія щодо цього питання активно пожвавлюється, пише Latifundist.com. Логіка в цьому є, адже  законодавство про обіг сільськогосподарських земель ухвалювали в далекому 2020 році, а перший етап ринку був запущений у доволі успішному для українського агробізнесу 2021 році. Нині ситуація кардинально змінилася: війна, логістична криза, невпевненість.

Що каже статистика? За результатами дослідження «KSE Агроцентр», USAID та Chemonics, тепер земельний ринок поступово відновлюється після шоків 2022 року: ростуть ціни на землю, як і кількість угод на продаж та оренду. Водночас прибутки аграріїв далекі від довоєнних, а кредити банки видають неохоче, тим паче якщо підприємства розташовані біля лінії фронту.

Зростає пропозиція у прифронтових регіонах, але загалом ринок стабільний. Є диспропорція по регіонах, але вона залишається такою ж, якою була до повномасштабного вторгнення росії в Україну — у центрі та на сході країни завжди продавали більше землі, ніж на заході.

Фахівці зазначають такі переваги другого етапу ринку землі для фермерів. Розширення власного земельного фонду, що сприятиме підвищенню обсягів виробництва та прибутковості. Залучення інвестицій – це допоможе власнику аграрного бізнесу у вдосконаленні технологій, закупівлі сучасного обладнання та покращенні виробничих процесів. Розвиток аграрного підприємництва – доступ до додаткових земельних ресурсів створює умови для масштабування та створення нових робочих місць. Земля як застава – пожвавлення ринку продажу землі забезпечить необхідну ліквідність землі як активу та сприятиме її використанню як застави.

Згідно із законодавством, банки можуть вилучати земельні ділянки у випадку неплатоспроможності боржника для подальшого продажу протягом двох років. Відповідно, чим вища ліквідність ринку, тим ефективніше співвідношення позики та вартості землі як застави, що полегшить залучення інвестицій в аграрний сектор. Відтак добре функціонуючий ринок землі є запорукою того, щоб в аграріїв та землевласників були кошти та фінансування для розвитку.

Але багато хто із фахівців і практиків вбачає чимало загроз. Знову ж таки, як пише Latifundist.com, основні побоювання фермерів та холдингів спричинює ймовірна конкуренція від великих інвесторів – малим фермерам буде важко конкурувати за землю. Зростання вартості землі: з підвищенням попиту на землю може зростати її вартість, що може зробити вхід на ринок для малих фермерів більш витратним.

Фінансові труднощі: для входження на новий ринок та конкурування із зацікавленими інвесторами, холдингами малому фермеру може бути складно знайти необхідні фінансові ресурси.

Необхідність додаткового управління: збільшення розміру зембанку вимагає додаткового управління та координації, що може бути викликом для малих сільськогосподарських підприємств.

Інше бачення про другий етап земельної реформи має Всеукраїнська аграрна рада. Її представники пропонують залишити чинні ліміти продажу землі і для фізичних, і для юридичних осіб – 100 га до завершення війни і на два роки після.

Андрій Дикун, очільник ВАР наголосив, що у поточних умовах, коли країна перебуває у стані війни та щодня зазнає загроз з боку агресора, збільшення лімітів продажу землі зі 100 га до 10 000 га в одні руки шкодить національним інтересам та може негативно вплинути на розвиток сільського господарства, зокрема малого і середнього агробізнесу.

«Теоретично можливо, що іноземні компанії зможуть купити українські землі, але на практиці це буде дуже складний варіант. По-перше, підставній особі українського походження, наприклад, треба буде показати свої прозорі та офіційні доходи. І як показує час, невелику кількість земель на підставну особу ніхто не купує. Та й купувати не буде. Бо якщо ми говоримо про інвесторів з-за кордону, то все ж маємо розуміти, що це не африканці, не росня, ніхто інший. Це будуть європейці або американці, а вони ніколи в житті не будуть йти «в схему». Вони, як інвестори, доволі таки «холодні» в таких питаннях. А надійної схеми, як оформити на підставну особу, щоб потім не втратити все майно, наразі немає. Тому я однозначно впевнений і запевняю всіх, що таких схем не буде. Наразі цей ринок захищений».

Проте експерт все ж допускає, що сьогодні можуть купувати землю люди з подвійним громадянством.

Нотаріуси ж нагадують власникам земельних часток (паїв) про зміни з 1 січня 2025 року. Якщо на руках Сертифікат на земельну частку (пай), негайно потрібно діяти, аби земля після 1 січня 2025 року не перейшла громаді.

Статтею 13 Закону України від 05 червня 2003 року «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» встановлено правило: у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Що робити, аби реалізувати свої права власника сертифіката на земельну частку (пай) та оформити право власності на землю: подати до сільської (селищної чи міської) ради, на території якої розташована земельна частка (пай), заяву про передачу у власність земельної ділянки та надання дозволу на розробку документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної в натурі (на місцевості); звернутися до землевпорядної організації, щоб розробити проєктну документацію із землеустрою та встановлення меж земельної ділянки; звернутися до центру надання адміністративних послуг з заявою про реєстрацію земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номеру; звернутися до відповідної місцевої ради, щоб затвердити розроблену проєктну документацію із землеустрою та оформити земельну ділянку у власність; звернутися до центру надання адміністративних послуг, нотаріуса для проведення державної реєстрації права власності на сформовану земельну ділянку. Результат – витяг про реєстрацію права власності на земельну ділянку.

Якщо ж право на земельну частку (пай) і відповідний сертифікат належить померлій особі, таке право необхідно спочатку успадкувати. В такому разі найкраща порада – це звернення із відповідним сертифікатом та свідоцтвом про смерть власника сертифікату до нотаріуса для отримання повної та всебічної консультації щодо порядку спадкування та отримання свідоцтва про право на спадщину на земельну частку (пай). Із таким свідоцтвом та сертифікатом спадкоємець має звернутися до відповідної сільської (селищної чи міської) ради, на території якої розташована земельна частка (пай), та виконати дії, які вказані вище у наведеному алгоритмі.

Підготувала Ольга КУШНЕРИК