З моменту запуску ринку землі у нашій області уже продали 890 паїв. Це можна простежити на онлайн-мапі операцій купівлі-продажу земель України, яку запустили AgroPolit.com. Порівняно з іншими регіонами, за цим показником Тернопільщина десь по середині, бо є області, де він вимірюється тисячами, але є й такі, де лише десятки угод.
Загалом в Україні здійснено 31 232 операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 112 856 га. Середня ціна 1 га земель становить 33 021 грн.
Оскільки паї переважно перебувають в оренді, люди часто цікавляться, як купити чи продати земельну ділянку, на якій господарює орендар?
Площа земель, яку можуть придбати фізичні особи, не має перевищувати 100 га, а, починаючи з січня 2024 року, сумарна площа землі у власності юридичної чи фізичної особи не може перевищувати 10 тис. га.
Продати і купити земельну ділянку можна за договорами: дарування; купівлі-продажу; спадкового договору; довічного утримання; міни.
Покупцями земельної ділянки можуть бути держава, банки, в порядку стягнення, територіальні громади. Варто зазначити, що іноземці та особи без громадянства не можуть придбати у власність земельні ділянки.
Переважне право на придбання земельної ділянки мають орендарі, про намір продажу земельної ділянки якої їх інформує нотаріус (за зверненням власника), після чого орендар має повідомити нотаріуса у місячний термін про намір придбання земельної ділянки. Якщо протягом одного місяця суб’єкт переважного права не повідомив нотаріуса про свій намір скористатися цим правом, вважається, що він відмовився від реалізації переважного права.
Варто звернути увагу, обов’язковою умовою продажу землі є звіт про експертну грошову оцінку, кадастровий номер земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру (у випадку відсутності кадастрового номера, необхідно звернутися до органу Держгеокадастру, будь якої землевпорядної організації).
Ось який алгоритм дій продажу землі сільськогосподарського призначення, що перебуває в оренді:
– за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається не пізніш як за два місяці нотаріусу, який буде здійснювати посвідчення договору купівлі-продажу, разом із проєктом такого договору;
– нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів повідомити орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку, про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та з пропозицією скористатися своїм переважним правом;
– у випадку, якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом 1 місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем;
– якщо протягом місяця з дня, коли орендар був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення, або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що він втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.
У разі якщо, відповідно до закону, орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку, але лише один раз.
До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта (орендаря) такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права. Також важливим є той факт, що передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.
Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному статтями 135-139 Земельного кодексу України. Водночас, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів.
Отже, у разі продажу земельної ділянки, власник повинен обов’язково дотримуватися процедури переважного права орендаря на придбання такої земельної ділянки.
Також законодавець у статті 131 Земельного кодексу України встановив певні запобіжники для захисту прав орендарів, передбачивши, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів, а міна таких земельних ділянок (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), їх внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згодою орендаря.
Фахівці системи безоплатної правової допомоги акцентують, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, котра була передана у користування за договором оренди, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів у порядку, визначеному статтею 1481 Земельного кодексу України
Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
Отже, зміна орендодавця (юридичною мовою – перехід права власності) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.
