ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ОРЕНДУ ЗЕМЛІ

Провідними юристами ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «МЕЛІВЕР» проведено правовий аналіз законодавства та
судової практики щодо переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві
земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну
ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї
покладаються певні обов’язки.
У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно
виконував обов’язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було
укладено договір.
Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову
передається в оренду.
Так, частинами першою–п’ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було
укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне
право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий
строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим
договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про
поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі
недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря
на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової
угоди, і за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, шляхом укладення з
орендарем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо
поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем
рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного
права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою
процедури та наявності волевиявлення обох сторін.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за
орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:
– орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
– орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій
намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
– до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
– орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення
договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу
поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після
закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-
повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається
поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33
Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:
– орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди;
– до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір
скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
– до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись
виділеною земельною ділянкою;
– орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Висновок: аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке
підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим
орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право,
продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом
місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Проте, в орендаря відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, у
випадку не дотримання процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі»,
а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір
реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності
заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним,
оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.
Така позиція також узгоджується з практикою Верховного Суду України у справі № 6-146цс16 постанова
від 23.03.2016 року.
За додатковою інформацією звертайтеся за тел. (096)743-67- 74